Признать дом аварийным «по ощущениям» нельзя: закон описывает и основание, и процедуру. Основание — аварийное техническое состояние, установленное по ГОСТ 31937-2024. Процедура — заключение межведомственной комиссии по Положению, утверждённому постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Разбираем порядок по шагам: кто подаёт заявление, какие документы нужны, в какие сроки работает комиссия и что происходит после её решения.
Что закон считает основанием для аварийности
Пункт 34 Положения сформулирован предельно конкретно: основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», на основании выводов юридического лица — члена саморегулируемой организации по пункту 2 части 4 статьи 55.26-1 Градостроительного кодекса.
Из одной фразы следуют три практических вывода:
- аварийность — это категория технического состояния, а не степень износа и не возраст дома. Что означает каждая из четырёх категорий, разобрано в статье о ГОСТ 31937-2024;
- вывод делает специализированная организация, состоящая в СРО. Требуемое заключение специализированной организации нельзя заменить бытовым мнением. Другие документы и обращения могут иметь значение в процедуре, но выполняют свою роль.
- обследование выполняют по применимым требованиям; состав измерений, вскрытий, испытаний и расчётов определяют по объекту и необходимому обоснованию выводов.
Отдельная норма — пункт 38: дома, получившие повреждения при взрывах, авариях, пожарах, землетрясениях, неравномерной просадке грунтов и других чрезвычайных ситуациях, признают аварийными, если восстановительные работы технически невозможны или экономически нецелесообразны.
Кто может инициировать процедуру
Комиссия работает не по своей инициативе, а на основании обращения (п. 42 Положения). Запустить процедуру могут:
- собственник помещения — в том числе один из собственников квартир в доме;
- правообладатель или наниматель жилого помещения;
- федеральный орган, осуществляющий полномочия собственника;
- орган государственного надзора (контроля) — своим заключением по вопросам его компетенции;
- основанием может служить и заключение экспертизы жилого помещения, которому причинён ущерб, проведённой по правилам постановления Правительства РФ № 1082.
Заявление подают в межведомственную комиссию по месту нахождения жилого помещения. Комиссию создаёт орган власти: федеральный, региональный или местного самоуправления — в зависимости от принадлежности жилищного фонда.
Какие документы нужны
Перечень для заявителя установлен пунктом 45 Положения:
- заявление о признании помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, если право не зарегистрировано в ЕГРН;
- проект реконструкции нежилого помещения — если ставится вопрос о признании его жилым;
- заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома — именно в случае постановки вопроса о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Последний документ и есть ключ ко всей процедуре. Комиссия вправе запросить и дополнительные материалы: заключения органов государственного надзора, заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций, а также привлечь аттестованных экспертов (п. 44).
Наша часть работы — это как раз обследование дома и заключение для комиссии: признание домов аварийными, для отдельных зданий — обследование многоквартирных домов.
Техническое заключение — от 5 рабочих дней, стоимость — от 24 000 ₽.
Сроки и решения: что происходит после подачи
| Шаг | Кто делает | Срок |
|---|---|---|
| Обследование дома, техническое заключение | Специализированная организация — член СРО | По договору, до подачи заявления |
| Регистрация заявления и документов | Межведомственная комиссия | — |
| Рассмотрение и решение в виде заключения либо назначение дополнительного обследования | Комиссия | 30 календарных дней с даты регистрации; 20 дней — по помещениям, повреждённым при чрезвычайной ситуации |
| Акт обследования помещения по форме приложения № 2 (если комиссия обследует помещение) | Комиссия | Составляется в 3 экземплярах |
| Решение и распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения и сроков отселения | Орган власти, создавший комиссию | 30 календарных дней со дня получения заключения; 10 дней — после чрезвычайной ситуации |
| Направление заявителю распоряжения и заключения | Орган власти | 5 дней со дня принятия решения |
Решений у комиссии несколько, и «аварийный дом» — лишь одно из них (п. 47): помещение может быть признано пригодным; могут быть выявлены основания для капитального ремонта, реконструкции или перепланировки; помещение может быть признано непригодным для проживания; наконец, дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу либо аварийным и подлежащим реконструкции.
Что должно быть в заключении по обследованию
Комиссия оценивает фактическое состояние дома, а не эмоции жильцов. По пункту 43 Положения проверяется степень и категория технического состояния конструкций и дома в целом, огнестойкость, условия эвакуации, санитарно-эпидемиологические требования, качество воздуха, радиационный фон, шум, вибрация, микроклимат и расположение помещения.
Поэтому состав заключения связывают с задачей. В нём должны быть:
- ссылка на действующую редакцию — ГОСТ 31937-2024;
- результаты предварительного (визуального) и детального (инструментального) обследования: обмеры, вскрытия, неразрушающий контроль прочности и армирования;
- поверочные расчёты несущей способности, когда они необходимы; общий запрет выводов без расчёта не следует из стандарта;
- дефектные ведомости и фотофиксация с привязкой к конструкциям;
- однозначный вывод о категории технического состояния и о возможности дальнейшей эксплуатации.
Если состояние дома спорное и он, наоборот, пригоден для проживания, нужна обратная процедура — признание дома пригодным для проживания.
Как узнать, признан ли дом аварийным
Попросите у уполномоченного органа сведения о принятом решении и его копию. Проверьте дату, номер, наименование дома и содержание решения: признание помещения непригодным и признание МКД аварийным — разные вопросы.
Информация в региональных перечнях и программах помогает ориентироваться, но отсутствие строки на неофициальном сайте не доказывает отсутствие решения. Отдельно уточняйте включение в программу и сроки переселения.
Частые ошибки и что делать при отказе
- Заявление без заключения специализированной организации. Для вопроса об аварийности этот документ прямо назван в пункте 45 — без него комиссии нечего оценивать.
- Заключение от организации без нужного статуса. Пункт 34 требует выводов юридического лица — члена СРО; статус проверяется по реестру.
- Ссылка на старую редакцию стандарта. В заключении должен стоять ГОСТ 31937-2024.
- Смешение износа и категории состояния. Процент физического износа сам по себе не делает дом аварийным — решает категория технического состояния.
Отказ комиссии не финал: заключение и распоряжение обжалуются в суде, технические материалы оцениваются судом вместе с другими доказательствами; при необходимости назначается судебная строительная экспертиза. О признаках аварийности и последствиях для жильцов — в статье «Аварийный дом: признаки, порядок признания, последствия».
Вопросы и ответы
Сколько времени занимает признание дома аварийным
Комиссия рассматривает заявление в течение 30 календарных дней с даты регистрации, а после получения её заключения орган власти в течение 30 календарных дней издаёт распоряжение. К этому добавляется время на обследование дома до подачи заявления.
Можно ли подать заявление одному собственнику квартиры
Да, Положение допускает обращение собственника помещения, правообладателя или нанимателя. Решение комиссия принимает по дому в целом.
Обязательно ли заключение специализированной организации
Да, если ставится вопрос о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: этот документ прямо указан в перечне пункта 45.
Что будет после признания дома аварийным
Орган власти издаёт распоряжение, где указывает дальнейшее использование помещения и сроки отселения. Включение дома в конкретную программу и установленные даты нужно проверить отдельно. Признание аварийным не подтверждает автоматического включения в программу с немедленным переселением.
Дом старый и с износом 70 % — этого достаточно
Нет. Основание — аварийное техническое состояние по ГОСТ 31937-2024, а не процент износа. Дом с высоким износом может оставаться в ограниченно-работоспособном состоянии, и тогда речь пойдёт о капитальном ремонте или усилении.
Источники и нормативная основа
Услуги по теме
Инженер бесплатно оценит ситуацию по фото и документам.
